Grunderwerbsteuer Berlin 2026: 6 % – Rechner, Förderung und Tipps
Berlin: Vorreiter bei der Grunderwerbsteuer
| Zeitraum | Steuersatz | bei 450.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| bis 31.12.2006 | 3,5 % | 15.750 € |
| 01.01.2007 bis 31.03.2012 | 4,5 % | 20.250 € |
| 01.04.2012 bis 31.12.2013 | 5,0 % | 22.500 € |
| seit 01.01.2014 | 6,0 % | 27.000 € |
Kaum hatten die Länder 2006 das Recht bekommen, den Satz selbst festzulegen, erhöhte Berlin als erstes Land – und danach noch zweimal. Seitdem hat sich die Steuer beim Immobilienkauf in Berlin fast verdoppelt.
Berlin oder Brandenburg? Wer über einen Kauf im Umland nachdenkt: Brandenburg verlangt mit 6,5 % sogar noch mehr. Bei 450.000 € sind das 29.250 € – 2.250 € mehr als in Berlin.
Kaufnebenkosten in Berlin – Beispiele
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,0 %) | Kaufnebenkosten gesamt* |
|---|---|---|
| 300.000 € | 18.000 € | ca. 34.700 € |
| 450.000 € | 27.000 € | ca. 52.100 € |
| 600.000 € | 36.000 € | ca. 69.400 € |
| 800.000 € | 48.000 € | ca. 92.600 € |
* Grunderwerbsteuer 6,0 % + Notar und Grundbuch 2,0 % (Richtwert) + Makleranteil 3,57 % = 11,57 %. Ohne Makler sind es 8,0 %. Rechenbeispiel ohne Gewähr.
Besonderheit Berlin: die Eigentumswohnung
In Berlin kaufen die meisten keine Häuser, sondern Wohnungen. Für die Grunderwerbsteuer zählt auch hier der volle Kaufpreis. Das solltest du wissen:
- Instandhaltungsrücklage: Früher wurde der übernommene Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft oft vom Kaufpreis abgezogen. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2020 ist das nicht mehr möglich – die Rücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht.
- Einbauküche und Inventar mit realistischem Wert gesondert im Kaufvertrag aufführen.
- Hausgeld einplanen: Das monatliche Hausgeld kommt zur Kreditrate dazu – die Bank rechnet es bei der Haushaltsrechnung mit ein.
Förderung für Käufer in Berlin
Anders als Hessen, Bayern oder Niedersachsen hat Berlin derzeit kein breit angelegtes Landesprogramm, das den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum mit Zuschüssen fördert – zumindest konnten wir keine aktuellen amtlichen Konditionen finden. Die Investitionsbank Berlin (IBB) fördert vor allem Neubau und Modernisierung. Für Käuferinnen und Käufer in Berlin sind deshalb die bundesweiten Programme entscheidend:
Wohneigentum für Familien (Neubau)
Zinsgünstiger Kredit für Familien mit mindestens einem Kind unter 18, die einen klimafreundlichen Neubau bauen oder als Erstkäufer erwerben: 170.000 bis 270.000 € je nach Kinderzahl und Standard. Einkommensgrenze: 90.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind. Es darf noch kein Wohneigentum vorhanden sein.
„Jung kauft Alt“ (Bestand)
Für Familien, die ein älteres Haus mit schlechter Energieklasse (F, G oder H) kaufen und anschließend sanieren. Seit August 2026 sind die Kredite höher und die Sanierungsauflagen einfacher. Die Richtlinie läuft laut Bund bis Ende 2026 – wer das nutzen will, sollte sich beeilen.
Heizung und Effizienzhaus
Für ältere Häuser und Wohnungen gibt es zusätzlich die KfW-Heizungsförderung und den Sanierungskredit – Details auf unserer Seite Modernisierungskredit.
Wer im Umland kaufen will: Brandenburg fördert über die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) Wohneigentum – laut Presseberichten auch für Familien, die bisher nicht in Brandenburg wohnen. Wir prüfen gern, welche Programme in deinem Fall kombinierbar sind.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Berlin
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin 2026?
6,0 % des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014; davor waren es 5,0 % (April 2012 bis Ende 2013), 4,5 % (2007 bis März 2012) und 3,5 %.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich in Berlin bei 400.000 €?
24.000 €. Mit Notar, Grundbuch und Makleranteil kommen insgesamt rund 46.300 € Kaufnebenkosten zusammen.
Gibt es in Berlin einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer?
Nein, einen Zuschuss wie das Hessengeld gibt es in Berlin nicht. Familien können aber die KfW-Programme 300 (Neubau) und 308 („Jung kauft Alt“) nutzen, wenn sie die Einkommensgrenzen einhalten.
Kann ich die Instandhaltungsrücklage von der Grunderwerbsteuer abziehen?
Nein. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2020 darf der übernommene Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht mehr vom Kaufpreis abgezogen werden. Abziehen lässt sich nur bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, wenn es mit angemessenem Wert gesondert im Kaufvertrag steht.
Ist die Grunderwerbsteuer in Brandenburg günstiger als in Berlin?
Nein, Brandenburg verlangt 6,5 % und damit mehr als Berlin mit 6,0 %. Dafür hat Brandenburg ein eigenes Förderprogramm für Wohneigentum über die ILB.
Berät ihr auch in Berlin?
Ja. Wir beraten in ganz Berlin per Video und Telefon – von Pankow bis Steglitz, von Spandau bis Köpenick.
Zuletzt geprüft: 5. November 2026
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