Tilgungsrechner: Rate, Restschuld und Tilgungsplan berechnen
So funktioniert die Tilgung beim Annuitätendarlehen
Fast alle Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Die Monatsrate (Annuität) bleibt während der Zinsbindung gleich. Weil die Zinsen immer nur auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil von Monat zu Monat – und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Darum geht es am Ende schneller als am Anfang.
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung ergeben 1.450 € Monatsrate. Im ersten Monat sind davon 950 € Zinsen und nur 500 € Tilgung. Nach zehn Jahren ist das Verhältnis schon deutlich besser.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
- Unter 2 %: niedrige Rate, aber sehr lange Laufzeit und hohe Restschuld bei der Anschlussfinanzierung. Viele Banken verlangen inzwischen mindestens 1,5 bis 2 %.
- 2 bis 3 %: der übliche Bereich. Schuldenfrei meist nach rund 25 bis 35 Jahren – je nach Zins.
- Über 3 %: deutlich kürzere Laufzeit und weniger Zinsen insgesamt – wenn das Budget es hergibt, ohne den Notgroschen zu gefährden.
Faustregel der Sanis: Die Rate sollte auch dann noch passen, wenn mal ein Einkommen wegbricht oder die Heizung kaputtgeht. Lieber eine solide Tilgung plus Sondertilgungsrecht als eine Rate auf Kante.
Sondertilgung: kleiner Betrag, große Wirkung
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen, oft bis zu 5 % der Darlehenssumme – manchmal kostenlos, manchmal gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart Zinsen über die gesamte restliche Laufzeit. Trag oben einfach einen Betrag ein und sieh dir an, wie viele Jahre und Zinsen du sparst.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit meist noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung – zu dann aktuellen Zinsen. Je höher die Restschuld, desto stärker trifft dich ein gestiegener Zins. Wie sich die Zinsen gerade entwickeln, zeigt unser Zins-EKG. Wenn deine Zinsbindung bald endet, hilft dir unsere Seite zur Umschuldung weiter.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Wie berechne ich die Monatsrate meiner Baufinanzierung?
Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Beispiel: 300.000 € × (3,8 + 2) ÷ 100 ÷ 12 = 1.450 € im Monat.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsrechner und Annuitätenrechner?
Keiner – beide berechnen ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. „Annuität“ ist nur der Fachbegriff für die gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung.
Wie berechne ich meine Restschuld?
Die Restschuld ergibt sich aus Darlehen, Zins, Rate und Laufzeit. Der Tilgungsrechner oben zeigt sie für das Ende der Zinsbindung und im Tilgungsplan für jedes Jahr. Den genauen Wert nennt dir deine Bank im jährlichen Kontoauszug.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Üblich sind 2 bis 3 % anfängliche Tilgung. Weniger macht die Rate günstiger, verlängert aber die Laufzeit stark und erhöht das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Kann ich die Tilgung später ändern?
Nur, wenn der Vertrag einen Tilgungssatzwechsel erlaubt. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung kannst du Tilgung und Rate neu festlegen.
Warum ist der Zins im Rechner nur ein Beispiel?
Weil dein persönlicher Zins von Beleihung, Laufzeit, Bonität und Marktlage abhängt. Trag deinen Wert aus dem Angebot ein – oder lass dir von uns kostenlos ein konkretes Angebot rechnen.
Zuletzt geprüft: 4. November 2026
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