Anschlussfinanzierung: Was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung
Prolongation bei der Hausbank
Deine Bank schickt dir vor Ablauf ein Verlängerungsangebot. Bequem, weil du nur unterschreibst – aber du hast nur ein Angebot. Ob es gut ist, weißt du erst nach einem Vergleich. Banken müssen dich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie verlängern wollen (§ 493 BGB).
Umschuldung zu einer anderen Bank
Zum Ende der Zinsbindung darfst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Die neue Bank löst die Restschuld ab, die Grundschuld wird abgetreten. Kostet etwas Aufwand und meist einige hundert Euro für Notar und Grundbuch – bringt dafür den Vergleich vieler Banken. Alles dazu auf unserer Seite Umschuldung.
Forward-Darlehen
Du schließt die Anschlussfinanzierung heute ab, sie startet aber erst mit dem Ende deiner Zinsbindung. Viele Banken machen das bis zu 60 Monate im Voraus. Dafür zahlst du einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen fürchtest und Planungssicherheit willst – sinken die Zinsen, profitierst du nicht mehr davon.
Wann solltest du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Die Zins-Sanis empfehlen diesen Fahrplan – der Rechner oben setzt ihn für deinen Termin in echte Daten um. Zum Ausdrucken gibt es ihn als Checkliste „Zinsbindung läuft aus“:
- 5 bis 3 Jahre vorher: Ein Forward-Darlehen ist möglich. Lohnt sich, wenn dir Planungssicherheit wichtiger ist als der letzte Zehntelprozentpunkt.
- 2 Jahre vorher: Restschuld berechnen (Tilgungsrechner), Unterlagen sammeln, das Zins-EKG beobachten.
- 12 bis 6 Monate vorher: Jetzt vergleichen. Viele Banken bieten Anschlussfinanzierungen ohne oder mit geringem Aufschlag für einige Monate Vorlauf an.
- 3 Monate vorher: Spätestens jetzt meldet sich die Hausbank (§ 493 BGB). Nicht unter Zeitdruck einfach unterschreiben – ein Vergleich dauert oft nur wenige Tage.
- Stichtag: Die neue Bank zahlt die Restschuld an die alte Bank aus, oder die Prolongation beginnt.
Diese Unterlagen brauchst du
- Bisheriger Darlehensvertrag und aktuelle Restschuld (Jahreskontoauszug der Bank)
- Aktueller Grundbuchauszug und Angaben zur Immobilie (Wohnfläche, Baujahr, Fotos)
- Einkommensnachweise: die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Steuerbescheide und BWA
- Ausweis und eine Übersicht über laufende Kredite
- Falls vorhanden: das Verlängerungsangebot der Hausbank – das ist dein Vergleichsmaßstab
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Zeitpunkt | kurz vor Ablauf | meist 12 bis 3 Monate vorher | bis zu 5 Jahre vorher |
| Auswahl | ein Angebot | viele Banken | viele Banken |
| Aufwand | gering | Unterlagen, Grundschuld-Abtretung | Unterlagen, Grundschuld-Abtretung |
| Zins | Angebot der Hausbank | Wettbewerb unter Banken | heutiger Zins plus Aufschlag |
| Gut, wenn … | das Angebot im Vergleich mithält | andere Banken günstiger sind | du dich gegen steigende Zinsen absichern willst |
Die Stellschrauben bei der Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Chance, deine Finanzierung neu einzustellen – nicht nur den Zins:
- Tilgung: Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei. Häufig ist die Rate jetzt leichter zu stemmen als beim Kauf.
- Neue Zinsbindung: Länger bedeutet mehr Sicherheit, oft gegen einen etwas höheren Zins. Ideal ist eine Bindung, nach der die Restschuld klein ist.
- Sondertilgung und Tilgungswechsel: Mehr Flexibilität für Bonus, Erbe oder Gehaltserhöhung.
- Beleihung: Je kleiner die Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert, desto besser sind meist die Konditionen.
- Modernisierung: Steht eine Sanierung an, kann sie in die neue Finanzierung einfließen – mehr dazu beim Modernisierungskredit.
- Bausparvertrag: Ein zugeteilter Bausparvertrag kann einen Teil der Restschuld ablösen – wir rechnen, ob das günstiger ist.
Erste-Hilfe-Tipps der Zins-Sanis
- Trag dir das Ende der Zinsbindung heute in den Kalender ein – mit Erinnerung 12 Monate vorher.
- Vergleiche den effektiven Jahreszins und die Bedingungen, nicht nur den Sollzins.
- Hast du eine Zinsbindung über zehn Jahre? Dann prüfe das Kündigungsrecht nach § 489 BGB – vielleicht kannst du früher wechseln.
- Schalte den Zinsalarm ein, damit du merkst, wenn sich am Markt etwas tut.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist das neue Darlehen für die Restschuld, die nach dem Ende der Zinsbindung noch offen ist. Sie kann bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung) abgeschlossen werden, auf Wunsch auch Jahre im Voraus als Forward-Darlehen.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 12 Monate vor Ende der Zinsbindung solltest du vergleichen. Wer sich gegen steigende Zinsen absichern will, kann schon bis zu fünf Jahre vorher ein Forward-Darlehen abschließen.
Muss ich das Angebot meiner Hausbank annehmen?
Nein. Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Das Angebot der Hausbank ist ein guter Vergleichsmaßstab, mehr nicht.
Was passiert, wenn ich mich nicht kümmere?
Je nach Vertrag läuft das Darlehen nach dem Ende der Zinsbindung mit einem variablen Zins weiter, der oft über den Konditionen einer neuen Zinsbindung liegt. Ein variabel verzinstes Darlehen kannst du mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB) – bis dahin zahlst du aber womöglich unnötig viel.
Was kostet ein Wechsel der Bank?
Meist nur einige hundert Euro für Notar und Grundbuchamt, weil die Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt zum Ende der Zinsbindung nicht an. Der Erstcheck bei den Zins-Sanis ist kostenlos.
Lohnt sich ein Vergleich bei kleiner Restschuld?
Oft ja. Bei 180.000 € Restschuld macht ein halber Prozentpunkt über zehn Jahre rund 9.700 € weniger Zinsen aus (gleiche Rate, 2 % Tilgung). Bei kleinen Restschulden verlangen manche Banken Aufschläge – dann lohnt der Vergleich umso mehr. Rechne es mit dem Rechner oben nach.
Zuletzt geprüft: 4. November 2026
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