Forward-Darlehen: Den Zins für die Anschlussfinanzierung heute sichern
So funktioniert ein Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein ganz normales Annuitätendarlehen – mit einem Unterschied: Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine Vorlaufzeit. Du unterschreibst heute, der Zins ist ab sofort fest. Zum Ende deiner Zinsbindung zahlt die Bank die Restschuld an deine bisherige Bank aus (bei einer anderen Bank) oder setzt den neuen Zins einfach fort (bei der Hausbank). Während der Vorlaufzeit zahlst du nichts extra – der Preis steckt im Aufschlag auf den Zins.
Die Bank muss sich das Geld für die Zukunft heute zu festen Konditionen besorgen. Deshalb wird der Zins umso höher, je länger die Vorlaufzeit ist. Manche Banken verlangen für die ersten Monate keinen Aufschlag.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Sicherheit ist dir wichtiger als der letzte Euro
Du willst wissen, wie hoch deine Rate nach der Zinsbindung ist. Die Restschuld ist hoch, und eine deutlich höhere Rate würde dein Budget sprengen. Dann ist der Aufschlag wie eine Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen.
Die Restschuld ist klein oder das Budget hat Luft
Bei kleiner Restschuld wirken Zinsänderungen weniger stark. Und wenn eine höhere Rate verkraftbar wäre, kannst du die Chance auf sinkende Zinsen nutzen und erst 12 bis 6 Monate vorher abschließen.
Die Faustregel aus dem Rechner: Ein Forward-Darlehen zahlt sich aus, wenn der Marktzins bis zum Stichtag stärker steigt als der Gesamtaufschlag. Wohin sich die Zinsen gerade bewegen, zeigt unser Zins-EKG – eine Prognose ist das aber nicht.
Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Zins | fest, sobald du unterschreibst | Aufschlag für die Vorlaufzeit |
| Planung | Rate für die nächste Zinsbindung steht fest | sinken die Zinsen, profitierst du nicht |
| Bindung | keine Zinsüberraschung am Stichtag | der Vertrag ist verbindlich – wer das Darlehen nicht abnimmt, zahlt meist eine Entschädigung |
| Bankwahl | Vergleich vieler Banken möglich | Bonitätsprüfung und Unterlagen schon heute nötig |
So läuft der Abschluss ab
- Restschuld zum Stichtag ermitteln: steht im Tilgungsplan oder im Jahreskontoauszug – oder rechne sie mit unserem Tilgungsrechner aus.
- Vorlaufzeit festlegen: Je kürzer, desto kleiner der Aufschlag. Prüfe, wie viele Monate es ohne Aufschlag gibt.
- Angebote vergleichen: Forward-Darlehen anderer Banken gegen eine mögliche Forward-Prolongation deiner Hausbank.
- Unterschreiben: Ab jetzt steht der Zins. Bei einem Bankwechsel kümmert sich die neue Bank um die Grundschuld-Abtretung.
- Stichtag: Die neue Bank löst die Restschuld ab, die neue Rate beginnt. Kündigungsfristen deines alten Vertrags beachten.
Alternativen zum Forward-Darlehen
- Normale Anschlussfinanzierung 12 bis 6 Monate vorher – kaum oder kein Aufschlag, aber Zinsrisiko bis dahin.
- Prolongation bei der Hausbank – bequem, aber nur ein Angebot.
- Bausparvertrag: sichert einen Darlehenszins über die Zuteilung ab. Lohnt sich nur mit passender Laufzeit und genug Zeit zum Ansparen – wir rechnen es durch.
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du heute abschließt und die erst zum Ende deiner aktuellen Zinsbindung ausgezahlt wird. Der Zins steht schon bei Vertragsabschluss fest.
Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Viele Banken bieten Forward-Darlehen mit bis zu 60 Monaten Vorlaufzeit an, also bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung. Manche auch etwas länger.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Das ist von Bank zu Bank und je nach Marktlage verschieden. Der Aufschlag wird meist je Monat Vorlaufzeit berechnet und steigt mit der Vorlaufzeit. Manche Banken verlangen für die ersten Monate keinen Aufschlag. Im Rechner oben kannst du verschiedene Annahmen durchspielen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn die Zinsen bis zum Stichtag stärker steigen als der Gesamtaufschlag. Und wenn du Planungssicherheit brauchst, weil eine deutlich höhere Rate nach der Zinsbindung dein Budget sprengen würde.
Kann ich ein Forward-Darlehen wieder kündigen?
Der Vertrag ist verbindlich. Nach Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist kommst du in der Regel nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung wieder heraus, etwa wenn du die Immobilie vor dem Stichtag verkaufst.
Was passiert, wenn die Zinsen sinken?
Dann zahlst du trotzdem den vereinbarten Forward-Zins. Das ist der Preis für die Sicherheit – ähnlich wie bei einer Versicherung, die man am Ende nicht gebraucht hat.
Zuletzt geprüft: 4. November 2026
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