Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Was die Bank verlangen darf
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung kannst du nicht einfach vorzeitig zurückzahlen. Ein Recht dazu hast du nur bei einem berechtigten Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB) – vor allem, wenn du die Immobilie verkaufst und frei von Belastungen übergeben musst. Das gilt auch, wenn eine Trennung den Verkauf nötig macht. Dann darf die Bank eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB).
Willst du nur wegen günstigerer Zinsen umschulden, muss die Bank gar nicht zustimmen. Lässt sie sich trotzdem darauf ein, kann sie die Entschädigung frei verhandeln.
Wann du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlst
- Ende der Zinsbindung: Dann kannst du die Restschuld ohne Entschädigung zurückzahlen oder umschulden.
- Zehn Jahre nach Auszahlung: Bei langen Zinsbindungen darfst du nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – kostenlos.
- Variabler Zins: Darlehen mit variablem Zins sind mit drei Monaten Frist kündbar (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Fehlerhafte Vertragsangaben: Sind die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung im Vertrag unzureichend, ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das lohnt sich prüfen zu lassen.
- Sondertilgung: Was du über vertraglich erlaubte Sondertilgungen zurückzahlen kannst, ist entschädigungsfrei. Das muss die Bank in ihrer Berechnung berücksichtigen.
So berechnet die Bank die Entschädigung
Die Bank darf nur ihren tatsächlichen Schaden ersetzt bekommen, keinen Gewinn. Üblich sind zwei Methoden, die beide von der Rechtsprechung anerkannt sind:
Aktiv-Passiv-Methode
Die Bank tut so, als würde sie das zurückgezahlte Geld in Hypothekenpfandbriefe mit passender Laufzeit anlegen. Der Schaden ist der Unterschied zwischen deinen vertraglichen Zinsen und der Pfandbrief-Rendite, auf den heutigen Tag abgezinst. So arbeitet unser Rechner.
Aktiv-Aktiv-Methode
Die Bank rechnet damit, das Geld als neuen Kredit zu einem heutigen Zins zu verleihen. Der Schaden ist der Zinsunterschied zwischen deinem Vertrag und dem neuen Kredit. Diese Methode ist seltener.
In beiden Fällen muss die Bank abziehen, was sie spart: das Risiko, dass der Kredit ausfällt, und die Verwaltungskosten. Dazu darf sie ein angemessenes Bearbeitungsentgelt verlangen. Berechnet wird nur bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin – also höchstens bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zehn Jahre nach Auszahlung.
Was die Höhe bestimmt
| Faktor | Entschädigung eher niedrig | Entschädigung eher hoch |
|---|---|---|
| Restlaufzeit | nur noch wenige Monate | noch viele Jahre |
| Vertragszins | niedriger als heute am Markt | deutlich höher als heute am Markt |
| Restschuld | klein | groß |
| Sondertilgung | großzügiges Sondertilgungsrecht | keine Sondertilgung vereinbart |
Spannend: Bei Verträgen aus der Niedrigzinsphase liegt der Vertragszins oft unter der heutigen Pfandbrief-Rendite. Dann ist der Zinsschaden der Bank klein, und es bleibt manchmal nur das Bearbeitungsentgelt. Rechne es oben mit deinen Zahlen nach.
Erste-Hilfe-Tipps der Zins-Sanis
- Kündigungsrechte prüfen: Endet die Zinsbindung bald oder ist das Darlehen schon zehn Jahre ausgezahlt? Dann lohnt es sich oft zu warten.
- Darlehen mitnehmen: Beim Umzug in eine neue Immobilie kann die Bank das Darlehen manchmal auf das neue Objekt übertragen (Pfandtausch). Dann fällt keine Entschädigung an.
- Käufer übernehmen lassen: In Einzelfällen übernimmt der Käufer das Darlehen – nur mit Zustimmung der Bank.
- Sondertilgung nutzen: Vor der Ablösung das Sondertilgungsrecht des laufenden Jahres ausschöpfen.
- Berechnung anfordern und prüfen lassen: Lass dir die Berechnung schriftlich geben. Wir schauen sie uns kostenlos an.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank verlangen darf, wenn du ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst. Sie ersetzt den Zinsschaden der Bank, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt vor allem von Restschuld, Restlaufzeit und dem Abstand zwischen Vertragszins und heutigem Marktzins ab. Bei einem Vertragszins unter dem heutigen Niveau kann sie sehr klein sein, bei hohem Vertragszins und langer Restlaufzeit auch fünfstellig. Der Rechner oben gibt eine erste Schätzung.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?
Ja, zum Beispiel durch Warten bis zum Ende der Zinsbindung, durch das Kündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB), durch Sondertilgungen oder durch die Übertragung des Darlehens auf eine neue Immobilie, wenn die Bank mitmacht.
Ist die Berechnung der Bank immer richtig?
Nicht immer. Häufige Fehler sind ein zu niedriger Wiederanlagezins, nicht berücksichtigte Sondertilgungsrechte, ein Zeitraum über den frühesten Kündigungstermin hinaus oder fehlende Abzüge für Risiko und Verwaltung. Eine Prüfung lohnt sich besonders bei hohen Beträgen.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze?
Für Immobiliendarlehen nicht. Die festen Obergrenzen von 1 % bzw. 0,5 % in § 502 Abs. 3 BGB gelten nur für andere Verbraucherdarlehen, etwa Ratenkredite. Bei Baufinanzierungen ist die Entschädigung auf den tatsächlichen Schaden der Bank begrenzt.
Muss ich beim Hausverkauf immer eine Entschädigung zahlen?
Nur, wenn die Zinsbindung noch läuft und kein Kündigungsrecht nach § 489 BGB greift. Liegt dein Vertragszins unter dem heutigen Marktniveau, fällt sie oft gering aus.
Zuletzt geprüft: 4. November 2026
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